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Amortir un bien immobilier

L’immobilier en France n’est plus un bien amortissable depuis l’époque où Raymond Barre était premier ministre de Valéry Giscard d’Estaing. Toutefois, les « niches fiscales » sont passées pour rétablir un équilibre plus favorable aux investisseurs.


Les lois fiscales, portant souvent le nom du ministre qui les a conçues, sont avant tout des dispositifs incitatifs à l’investissement immobilier, proposant un amortissement accéléré du bien immobilier, moyennant des contre-parties :

- investissement dans de l’immobilier neuf, aux fins de soutenir la construction, et de faire face à une crise du logement

- investissement dans de belles pierres en péril en centre-ville, aux fins de reconquérir les coeurs de villes et/ ou de préserver le patrimoine culturel de la France

- investissement outre-mer, aux fins de soutenir l’économie locale, et de faire face à une crise du logement


Ces niches fiscales, comme les ministres, changent souvent ; c’est ce que l’on appelle la sécurité juridique à la française. Il convient donc de ne pas se laisser abuser par l’éclairage médiatique entourant ces dispositifs, que ce soit dans le sens d’une incitation à l’investissement (« moi aussi j’en veux » est « humain »), ou au contraire dans le sens d’un bannissement (« agiter le chiffon rouge » est une autre spécialité française).


On ne choisit pas une loi fiscale parce qu’elle est à la mode, mais bien parce qu’elle correspond au bon dispositif patrimonial dont a besoin le client, ET parce que ses vertus pour la croissance française sont reconnues.


En 2009, le dispositif Scellier est le dispositif phare à la mode. Il offre le mérite de proposer une économie d’impôts directe la même pour tous les contribuables, alors que le dispositif Robien fonctionnait d’autant mieux que la tranche marginale d’imposition était plus élevée.

Pour 2010, le dispositif Scellier est maintenu, avec un « verdissement » notable (incitation à construire des bâtiments « écologiques » peu/moins consommateurs d’énergie).

A la fin 2012 le dispositif Scellier s'arrête, et il n'y a pas de nouvelle mesure gouvernementale prévue pour s'y substituer.
 
Notre point de vue est que désormais, il faudra bâtir une stratégie de suppression de l'imposition sur les revenues immobiliers eux-mêmes plutôt qu'une stratégie de "défiscalisation" de l'ensemble des revenus globaux.

Toutefois, il est possible de mixer des régimes fiscaux entre eux : exemple en 2009 une opération Malraux / monument historiques couplée au dispositif Robien pouvait être plus performante que le dispositif Scellier (cf document joint).


Quelques retours sur la La loi de finance 2009 : principaux points à retenir.


Plafond Global

• Les réductions fiscales sont limitées à 25 000 €/an + 10 % du revenu imposable à l’exception du Monument Historique qui échappe à ce plafond.

Malraux

• Désormais, c’est une réduction sur l’impôt égale à 30 % du montant des dépenses éligibles (40 % en secteur sauvegardé). Le montant de travaux déductibles est plafonné à 100 000 € par an et doit aussi respecter les limites du plafond global.

Monuments Historiques

• Ne rentrent pas dans le plafond global

• Obligation de détention pendant 15 ans (même pour les propriétaires ayant acquis leur bien avant le 1er janvier 2009)

• Le régime “MH��? ne s’appliquera plus aux immeubles faisant l’objet d’une division ou acquis via une SCI non familiale, à compter du 1er janvier 2009 (sauf si cette division fait l’objet d’un agrément du ministère de la culture).

LMP

• Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel, le seuil de 23 000 € de BIC ne suffit plus, il faut désormais que les loyers perçus représentent aussi plus de 50 % des revenus.

• Les investissements dans des EPHAD, logements étudiants et résidences de tourisme ouvriront une réduction d’impôt de 5 % limitée à 25 000 €.

Girardin

• Le montant de la réduction d’impôt en Girardin ne peut excéder 40 000 €. Robien

• Les nouveaux investisseurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % de la valeur du bien (20% à partir de 2011) plafonné à 300 000 €, et étalée sur 9 ans.


Enfin le décret d’application de la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) a été promulgué. Plus que jamais, le montage des opérations MH et Malraux se doit d’être irréprochable.


En savoir plus sur :

- une loi fiscale (laquelle _____________) OU

- je n’ai pas d’avis sur la loi fiscale qui me concerne

- mes revenus annuels sont = _________________ €

- nombre de parts dans le foyer fiscal = _________

- mon impôt sur le revenu (hors défiscalisation) est = ________________ €

- mon effort d’épargne mensuel est = ___________ €

- j’ai déjà des biens en location = OUI / NON

- je suis propriétaire de ma résidence principale = OUI / NON

- j’acquitte l’ISF OUI / NON