Accueil >Placements > L’offre immobilière >Le Démembrement de Propriété – Le VIAGER
Géraldine Chaigne (PERL) – le démembrement de propriété
Le Démembrement de Propriété – Le VIAGER

Le Démembrement de Propriété – Le VIAGER


Le démembrement de propriété est une technique incontournable pour optimiser la gestion d’un patrimoine :

- Réduire les droits de mutation, l’impôt sur la plus-value et l’ISF

- Optimiser la transmission et protéger le conjoint survivant

- Optimiser la rentabilité d’un investissement


Le Démembrement de Propriété peut être « subi », dans le cadre d’une succession, avec le conjoint survivant usufruitier, et les enfants nu-propriétaires.


Le Démembrement de Propriété « choisi » relève d’une stratégie patrimoniale identifiée : retirer un bien de l’assiette ISF, éviter les revenus foncier, acquérir un bien à moindre coût.


Du fait de ces avantages indéniables, une offre de biens en nue-propriété a vu le jour, et qui concurrence les opérations dites de « défiscalisation ».


Cette offre en nue-propriété porte sur des biens de qualité le plus souvent en centre-ville, et répond clairement à des objectifs sociaux ; ainsi un bailleur social va acquérir l’usufruit du bien pour 15 ou 17 ans et le louer comme un « HLM ». Il y a un avantage « gagnant-gagnant » pour l’usufruitier et le nue-propriétaire. Le bailleur social usufruitier acquiert un bien qu’il n’aurait pas pû se payer dans des conditions normales (ou alors il aurait acquis moitie moins d’appartements, et n’aurait pas aussi bien répondu à l’attente sociale).


A l’issue du bail, le bailleur social remet le bien en état et le rend vide de toute occupation. La personne qui a acheté le bien en nue-propriété récupère un bien en pleine propriété, dont la valeur a doublé (sans même considérer les effets de hausse de l’immobilier). Certes cet accroissement de valeur est aussi la contre-partie d’une absence de revenus fonciers. Mais cet inconvénient se tourne en 3 avantages : 1°) pas de locataires à gérer, 2°) pas d’impôt foncier à acquitter, 3°) pas d’assujettissement à l’ISF pour ce bien. Enfin, le nu-propriétaire peut emprunter pour acquérir son bien, et a besoin de moitié moins de financement.


C’est un outil pour transmettre à terme vers les enfants.


Exemple de produits accessibles en démembrement de propriété :

- PERL

- IPLUS Sélection


En savoir plus sur :

- les produits en démembrement de propriété, OU

- Organiser un démembrement de propriété sur un BIEN que je possède

- mon impôt sur le revenu (avant défiscalisation) est = __________________ €

- j’acquitte l’ISF = OUI / NON

- mon effort d’épargne mensuel est = ________________

- j’ai déjà des biens en location = OUI / NON

- je suis propriétaire de ma résidence principale = OUI / NON


Le VIAGER est un cas particulier de démembrement de propriété. L’Usufruit dure « la vie entière ». Le viager est organisé pour assurer le train de vie d’une personne (ou d’un couple) qui n’a pas d’héritiers, ou qui souhaite préserver / augmenter son train de vie sur ses vieux jours.


Le viager porte le plus souvent sur la résidence principale, mais il porte aussi de plus en plus sur la résidence secondaire. Le viager peut être libre ou occupé (auquel cas, sa valeur sera moindre).


De la même manière que l’on peut organiser un démembrement de propriété sur tous types de biens (et pas seulement immobiliers) , on peut aussi organiser un viager sur une œuvre d’Art…


Une opération en viager se compose d’une rente et d’une prime fixe appelée aussi « bouquet ». Son calcul dépend de plusieurs paramètres :

- La valeur du Bien sur lequel repose le viager

- Le Viager est dit « libre » ou « occupé »

- La valeur locative du Bien, constatée ou estimée par recoupements issus de valeurs locatives dans le quartier

- L’espérance théorique de vie de la personne sur qui repose le viager par utilisation de tables d’espérance de vie (légales ou d’assureurs)

- La répartition entre un montant affecté à la rente et un montant affecté au bouquet

- La négociation des personnes en présence …



En savoir plus sur :

- Le VIAGER

- Le Prêt VIAGER HYPOTHECAIRE

- informations complémentaires :

- âge de la personne sur laquelle porte le viager = _____  ans

- le viager porte sur la résidence principale = OUI / NON ; valeur _____________ €

- le viager porte sur une résidence secondaire = OUI / NON ; ________________ €

- la rente envisagée est de ____________ €/mois

- je ne sais pas / je ne veux pas répondre en l’état